Bali se ha consolidado como uno de los destinos turísticos más atractivos del sudeste asiático y, al mismo tiempo, como un polo de interés para empresarios e inversores internacionales. Invertir en Bali es una tendencia entre emprendedores o patrimonios que quieren acceder a un mercado inmobiliario rentable y con grandes oportunidades.
En 2024 la isla recibió 6,3 millones de visitantes extranjeros, un 20 % más que en 2023, superando incluso las cifras de 2019, justo antes de la pandemia. Para 2025 se prevé que esta cifra ascienda a 6,5 millones, consolidando una tendencia de crecimiento sostenido.
Este flujo turístico masivo ha impulsado la demanda de alojamientos vacacionales, villas privadas y apartamentos, situando al mercado inmobiliario de Bali en el radar de quienes buscan diversificar inversiones y obtener rentabilidades atractivas.
Marco legal de la inversión en Bali
Invertir en Bali implica entender el marco jurídico indonesio, que establece limitaciones a la propiedad extranjera. Existen dos figuras principales: leasehold y freehold. El leasehold es un arrendamiento a largo plazo (generalmente entre 25 y 30 años, renovables) que otorga derecho de uso y disfrute de un terreno o inmueble, siendo la fórmula más utilizada por extranjeros. El freehold, en cambio, otorga propiedad plena, pero está restringido a ciudadanos indonesios.
Los inversores internacionales suelen recurrir a tres alternativas:
- Comprar como individuos bajo modalidad leasehold.
- Constituir una empresa local de capital extranjero, llamada Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PMA), que sí puede adquirir propiedades para actividades comerciales
- Establecer un “permanent establishment” (establecimiento permanente) para proyectos específicos.
Cada fórmula tiene sus propias implicaciones legales, fiscales y administrativas, por lo que se recomienda asesoramiento especializado antes de comprometer capital.
Tipos de propiedades disponibles para invertir en Bali
El mercado inmobiliario en Bali es diverso. Una opción es adquirir terrenos para luego construir villas o complejos de apartamentos, lo que permite mayor control sobre el proyecto y el diseño, pero exige tiempo y gestión.
Otra alternativa son las villas listas para habitar o alquilar, que se ofrecen en configuraciones de 1, 2 o 3 habitaciones, con precios que en 2024 oscilaban entre 160.000 y 310.000 USD según tamaño y ubicación.
También están los apartamentos en complejos turísticos, más asequibles y con gestión profesional incluida, como el caso de un proyecto en Canggu en el que unidades de 50 m² se vendieron por 115.000 USD con mobiliario y 25 años de leasehold.
Además, existe la posibilidad de invertir en proyectos off-plan, es decir, en construcción. Este formato ofrece precios más bajos al inicio y potencial de revalorización al terminar la obra, aunque conlleva riesgos adicionales si el promotor no cumple con los plazos o especificaciones.
Costes de inversión en Bali
El desembolso inicial depende de la estrategia elegida. Comprar una villa de una habitación puede costar unos 160.000 USD, mientras que una de tres habitaciones supera los 300.000 USD.
En el caso de apartamentos turísticos, el precio ronda los 110.000 USD incluyendo el mobiliario y el derecho de uso por 25 años. A ello se suman gastos de notario, amueblamiento (cuando no está incluido), impuestos, y sobre todo el coste de la gestión.
La mayoría de los inversores no reside en la isla, por lo que contratan agencias que se encargan de la promoción, reservas, limpieza y mantenimiento. Estas agencias suelen cobrar entre el 15 y el 20 % de los ingresos, a lo que se añaden otros gastos fijos (electricidad, internet, mantenimiento), de manera que alrededor del 40 % de los ingresos brutos se destinan a cubrir costes.
Rentabilidad esperada
Las cifras de la inversión en Bali revelan un panorama atractivo. En villas y apartamentos bien ubicados, la rentabilidad anual neta se sitúa entre el 10 % y el 20 %, con un plazo de recuperación de la inversión de entre cinco y seis años.
En el caso de propiedades off-plan, se habla incluso de retornos del 50 % en un año, combinando la plusvalía del terreno y la obra, aunque con mayores riesgos.
Pongamos un ejemplo: un apartamento de 115.000 USD. Con una tarifa de 125 USD por noche, una ocupación estimada del 80 % y descontando gastos, se calculan ingresos netos de 21.600 USD anuales, lo que representa un ROI del 18 % y un break-even en 5,3 años. A partir de entonces, el inversor seguiría generando beneficios pasivos durante el resto del leasehold, que en este caso es de 25 años.
Zonas más atractivas para invertir en Bali
La elección de la ubicación es determinante. Canggu es actualmente el epicentro de la inversión, gracias a su vibrante vida social, cafés, coworkings, gimnasios y proximidad a la playa. Es una de las áreas con mayor tasa de ocupación y dinamismo en precios.
Ubud, en el interior, atrae a quienes buscan experiencias culturales y de bienestar, y se ha convertido en un polo para el turismo wellness.
Por su parte, Seminyak sigue siendo un clásico por su vida nocturna y restaurantes, mientras que zonas emergentes en el sur y este de la isla ofrecen precios más bajos y proyecciones de revalorización.
Ventajas de invertir en Bali
El atractivo Bali se sustenta en varios factores. Veamos las principales ventajas de Bali para invertir:
- Un mercado turístico en crecimiento récord.
- Una tasa de ocupación que ronda el 80–85 %.
- Precios aún competitivos comparados con destinos similares.
- Posibilidad de delegar la gestión a profesionales, lo que convierte la inversión en una fuente de ingresos pasivos.
Además, Indonesia ofrece un marco fiscal relativamente favorable, con un impuesto del 10 % sobre la renta del alquiler turístico.
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Riesgos y desventajas a considerar
No todo es positivo. Existen riesgos que conviene tener en cuenta. Uno de ellos es la dependencia del turismo internacional, que puede que hacer el mercado sea vulnerable a crisis globales como la vivida en 2020.
Por otro lado, los costes de gestión y mantenimiento pueden reducir significativamente los márgenes (hasta un 40 % de los ingresos brutos). También cabe la posibilidad de que las normativas sobre propiedad de extranjeros sufran modificaciones. Y la creciente competencia en zonas saturadas puede presionar los precios y la ocupación.
Ejemplo práctico de inversión en Bali
| Tipo de propiedad | Precio estimado (USD) | ROI anual neto | Break-even | Leasehold/freehold | Observaciones |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento en Canggu | 115.000 | 18% | 5,3 años | Leasehold 25 años | Incluye mobiliario, gestión 40% de ingresos |
| Villa 1 habitación | 160.000 | 10–12% | 6 años | Leasehold/Freehold | Ideal para alquiler turístico individual |
| Villa 2 habitaciones | 220.000 | 12–15% | 6 años | Leasehold/Freehold | Demanda alta en familias y grupos |
| Villa 3 habitaciones | 310.000 | 15–20% | 5–6 años | Leasehold/Freehold | Alta rentabilidad, requiere más gestión |
| Proyecto off-plan | Variable | 20–50% | 1–2 años | Leasehold | Mayor riesgo, revalorización rápida |
Perspectivas y tendencias para 2025 en adelante
El mercado inmobiliario de Bali parece tener recorrido. Se espera un aumento del turismo hasta alcanzar los 6,5 millones de visitantes en 2025 y un crecimiento anual en precios de alquiler de entre el 5 y el 10%.
La revalorización de terrenos puede alcanzar el 25 % anual en zonas de alta demanda, mientras que las propiedades terminadas siguen consolidándose como las más atractivas para quienes buscan seguridad y liquidez.
Al mismo tiempo, sectores complementarios como el turismo de bienestar, los espacios de coworking y la gastronomía internacional ofrecen nuevas oportunidades para diversificar.
Más allá del real estate: otros sectores con alto potencial de inversión en Bali
Tecnología, startups y economía digital
Bali ya no es solo un destino turístico: se está transformando en un hub para innovación, especialmente en áreas como sostenibilidad, fintech, proptech y emprendimientos ligados a la economía creativa.
- Se están desarrollando parques tecnológicos y torres de internet/digitalización para mejorar la conectividad.
- El gobierno fomenta la presencia de trabajadores remotos y nómadas digitales, lo que crea demanda de servicios anexos: coworkings, software, marketing digital, plataformas de e-commerce.
Turismo especializado y wellness
No solo villas y alojamientos turísticos tradicionales, sino experiencias más especializadas: retiros de yoga, spas de lujo, turismo de salud, clínicas de bienestar, turismo ecológico, viajes de aventura o inmersión cultural.
- Se han creado zonas económicas especiales (SEZ) como Sanur SEZ, dedicada a salud y wellness, y Kura Kura SEZ, orientada también a innovación, educación y turismo sostenible.
- Hay una demanda creciente por alojamientos que ofrezcan servicios de bienestar, espacios tranquilos, naturaleza, experiencias auténticas.
Agricultura, agroindustria y ecoturismo rural
Bali tiene un entorno natural, clima y tierras que permiten desarrollar proyectos agrícolas, especialmente si estás interesado en prácticas sostenibles/eco o en conectar agricultura con turismo (agroturismo).
- Producción orgánica, cultivos de café, cacao, etc. exportables o para consumo local de alto valor.
- Turismo vinculado al campo: visitas, talleres, experiencias gastronómicas, educación agrícola.
Infraestructura, movilidad y servicios relacionados
Con el crecimiento del turismo y de la población temporal (nómadas digitales, expatriados), se intensifica la necesidad de mejor infraestructura: carreteras, conectividad, transporte, servicios públicos, energía y soluciones sostenibles.
- Proyectos de energía renovable, electrificación, instalaciones de salud modernas, mejoras en internet/banda ancha.
- Zonas de desarrollo especiales donde hay incentivos fiscales, permisos más rápidos, y donde la infraestructura se está planificando para atraer inversores.
Educación, formación y servicios profesionales
Bali atrae muchos extranjeros, nómadas digitales, familias y personas que quieren calidad de vida y servicios internacionales. Esto significa que hay demanda de:
- Escuelas internacionales, programas de idiomas.
- Formación en áreas como wellness, cocina, artes, turismo sostenible, agricultura orgánica.
- Servicios de consultoría, marketing digital, diseño, gestión de empresas orientadas al turismo y hospedaje.
Retail, comercio local, artesanías y gastronomía
Gracias al flujo de turistas, Bali tiene un mercado estable para productos de consumo, artesanía, restaurantes, cafés con identidad, experiencias culinarias:
- Boutiques, productos artesanales, moda local con enfoque sostenible.
- Restaurantes de calidad, beach clubs, cafés especiales, gastronomía fusión.
Salud, turismo médico y bienestar avanzado
Las iniciativas de clínicas internacionales, wellness intensivo, terapias alternativas, servicios de salud para turistas, pueden ser altamente rentables.
Conclusión
Invertir en Bali se ha convertido en una opción interesante para quienes buscan tener rentabilidad gracias a un mercado turístico en expansión. Las cifras son claras: altas tasas de ocupación, retornos de dos dígitos y un plazo de recuperación relativamente corto.
Sin embargo, hay que tener muy presentes los riesgos: el marco legal restrictivo para extranjeros, la dependencia del turismo y los costes recurrentes son factores a tener en cuenta.
En cualquier caso, con un consultor financiero y un asesor fiscal internacional con experiencia, una due diligence rigurosa y una gestión profesional, Bali puede ser una de las apuestas más prometedoras del real estate internacional en los próximos años.
Soy Ismael Santos, Tu asesor fiscal internacional 4.0. Mi propósito; ayudarte, como emprendedor, a aprovechar tus fortalezas y alcanzar tus objetivos siguiendo un camino probado y eficaz. Porque, seamos sinceros, nadie quiere trabajar para Hacienda más de lo necesario, ¿verdad?
