El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los tributos más conocidos (y temidos por los contribuyentes y propietarios) a nivel municipal. Este impuesto supone una porción importante de los costes que implica la propiedad de un inmueble, sea una vivienda o un local comercial, en España. Ante este hecho, muchos se preguntan: ¿Es posible pagar menos IBI? ¿Qué vías o mecanismos existen para reducir el Impuesto de Bienes Inmuebles de forma legal? ¿Qué bonificaciones, rebajas o descuentos existen?

Lo cierto es que existe la posibilidad de reducir legalmente tanto el importe del IBI como el valor catastral de tu propiedad, que como veremos incluye de forma determinante en lo que se paga de IBI. Esto, además, puede implicar una disminución en la imputación de rentas inmobiliarias, con la consiguiente reducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Además, existen bonificaciones del IBI que permiten acceder a un descuento en la cuota si se cumplen ciertos requisitos, aunque dependerá del municipio en el que se encuentre la vivienda o inmueble.

En este artículo te voy a explicar todos los conceptos, claves, aspectos fiscales y procedimientos administrativos y legales que debes conocer para poder ahorrar en el pago del IBI sin salirte del marco legislativo y jurídico vigente.

Antes de entrar en materia, es importante entender la relación entre el IBI y el valor catastral

Lo primero es entender que el IBI depende sustancialmente del valor catastral de la propiedad. Se calcula en base a este valor, el cual, a su vez, lo establece la administración considerando factores como la ubicación, la superficie, la antigüedad u otras características del inmueble. Por ende, un a mayor valor catastral, más elevado será el IBI a pagar.

Cada año, cientos o miles de ayuntamientos revisan al alza el valor catastral de los inmuebles, lo cual hace que el IBI que se paga por tener estas viviendas o propiedades sea cada vez más alto.

Estas subidas del valor catastral pueden ser desproporcionadas. Y no siempre se corresponden de manera razonable con el valor de mercado. La buena noticia es que, incluso si el incremento se hizo hace años y no fue recurrida por los afectados, existe una vía para reajustar el valor catastral y recuperar el IBI pagado de más.

¿Cómo se calcula el IBI en base al valor catastral?

Los aspectos que se tienen en cuenta para determinar el valor catastral de un inmueble son, principalmente:

• La localización.
• El tamaño o superficie.
• La antigüedad.
• Circunstancias urbanísticas que afectan al suelo
• Carácter histórico‐artístico de las edificaciones, entre otros.

Al valor catastral del inmueble se le aplica un coeficiente, lo cual da como resultado una base liquidable. Sobre esta base se aplica un tipo impositivo que varía según el ayuntamiento. Es así como se determina la cuota de IBI correspondiente.

Cuándo se realiza la revisión catastral y plazo para reclamarla

La revisión catastral es el momento de la verdad para el bolsillo del contribuyente. Esta se inicia tras la aprobación de la Ponencia de Valores (el documento técnico-administrativo elaborado por la Dirección General del Catastro que establece los criterios, módulos y normas para fijar el valor catastral de los bienes inmuebles en un municipio). Este procedimiento implica la emisión de una notificación individual al propietario, a partir del cual existe un plazo crítico de un mes para reclamar.

Es vital revisar este documento de inmediato, pues el aumento del IBI suele aplicarse de forma progresiva durante los siguientes diez años. Esto a menudo hace pasar desapercibido el incremento del valor catastral, que para cuando se empieza notar significativamente ya es demasiado tarde para tomar cartas en el asunto.

El mayor error en este sentido es esperar a que llegue el recibo del IBI para iniciar la solicitud de rectificación. De acuerdo con la doctrina de «estanqueidad» del Tribunal Supremo, la gestión catastral y la tributaria son procesos separados.

Una vez que el valor catastral es firme por no haber sido recurrido en plazo, los juzgados consideran que es un «acto consentido». Por tanto, no podrás alegar que tu inmueble está mal valorado al recurrir el impuesto anual, ya que el Ayuntamiento se limitará a aplicar el tipo impositivo sobre una base que ya es legalmente inamovible.

En la práctica, la jurisprudencia actual es sumamente restrictiva: la única forma de tumbar un valor catastral fuera de plazo es mediante un procedimiento de nulidad de pleno derecho, el cual suele ser muy complejo. Esto exige demostrar errores flagrantes, como que la Ponencia de Valores sea ilegal o que se haya valorado como suelo urbano un terreno que sigue siendo rústico.

Para el contribuyente medio, estas vías son costosas y difíciles de ganar, lo que convierte a la notificación inicial en la última oportunidad real de ahorro.

Para optimizar tu recibo y conseguir un ahorro en el IBI, la reclamación debe realizarse en cuanto se recibe la valoración. Para ello, será necesario comprobar y justificar que determinadas medidas o datos usados en el cálculos, como los metros cuadrados, la antigüedad, el uso del inmueble o los coeficientes aplicados, son incorrectos.

Cómo revisar el valor catastral y reducir el importe del IBI

Existen dos vías previstas en la normativa catastral y fiscal que permiten modificar la valoración catastral. Si eres propietario de un inmuele, a través de estos mecanismos puedes obtener un considerable ahorro fiscal en tus siguientes recibos de IBI, Pero lo más interesant es que incluso podrías recibir la devolución del impuesto pagado en exceso en los ejercicios que no hayan prescrito.

Las dos opciones son:

• Subsanación de discrepancias.
• Rectificación de errores materiales, aritméticos.

Mediante estos procedimientos no se impugna el valor catastral, sino que se realiza su corrección al ser errónea o injustificada. El tipo de procedimiento indicado en cada caso depende del cuáles sean los errores que existen en la valoración catastral de la propiedad.

Subsanación de discrepancias

En muchos casos existen incongruencias entre el valor recogido por el Catastro para un determinado inmueble y el que correspondería aplicar de acuerdo con los criterios de valoración oficiales recogidos en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Es posible revisar dichos valores catastrales identificando las discrepancias existentes que supongan un incremento en la base imponible de dichos impuestos. Y con ello, se pueden interponer las solicitudes y reclamaciones que procedan ante las Administraciones Públicas competentes.

Este proceso, denominado «subsanación de discrepancias», se puede iniciar:

• Cuando el error se haya producido en relación con los datos o características propias del inmueble (uso o destino, antigüedad, categoría).
• Cuando el error afecte a la superficie registrada del inmueble, pero únicamente si son consecuencia de la incorrecta aplicación de una norma jurídica (como sucede en el caso de balcones, terrazas, porches…).

Por el contrario, si la discrepancia se refiere a los datos generales incluidos en las ponencias de valores (parámetros urbanísticos, valores básicos, coeficientes…), o en los cuadros de tipos evaluatorios, no será posible iniciar este procedimiento.

Se trata de un procedimiento que se inicia de oficio por la Administración, cuando tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria. Y ello, siempre que esta discrepancia no se deba a que se ha incumplido la obligación de declarar correctamente el inmueble.

Por tanto, el contribuyente puede poner en conocimiento de la Administración la existencia de una discrepancia en la valoración catastral, y solicitar que ésta inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias.

Rectificación de errores materiales, aritméticos

Este procedimiento se utiliza para corregir errores materiales, de hecho o aritméticos existentes en los datos administrativos del inmueble, siempre que se trate de errores manifiestos y comprobables a partir de la documentación del propio expediente.

Por esta vía pueden rectificarse, entre otros:

• Los errores derivados de una aplicación incorrecta de la información urbanística que afecta al inmueble.
• Los errores de medición o de cálculo de la superficie construida o de la parcela.
• Las equivocaciones evidentes en datos numéricos, transcripciones o cálculos aritméticos que figuren en la información catastral o en los actos administrativos relacionados con el inmueble.

A diferencia del procedimiento de subsanación de discrepancias, la rectificación de errores no implica una nueva valoración jurídica ni una modificación sustancial del acto administrativo, sino simplemente la corrección de un error evidente.

Este procedimiento puede iniciarse tanto de oficio por la Administración como a instancia del propio interesado, y su finalidad es corregir el error detectado manteniendo el resto del acto administrativo sin alteraciones.

Además, la normativa permite que estas rectificaciones se realicen en cualquier momento, siempre que no haya prescrito el derecho correspondiente, lo que permite corregir errores incluso en actos administrativos ya firmes cuando se trate de simples equivocaciones materiales.

Ahorro en el IBI y devolución de cuotas anteriores

Cuando se obtiene la subsanación de discrepancias, el contribuyente puede lograr un ahorro fiscal en el IBI de cara al futuro. En estos casos, los efectos de la subsanación se producen desde la fecha en que la Administración dicta la resolución que la acuerda —o, en determinados supuestos, desde la finalización del trámite de audiencia—.

Como consecuencia, la reducción del valor catastral solo se aplica desde ese momento, por lo que el contribuyente verá reflejado el ahorro únicamente en los recibos del IBI de ejercicios posteriores.

Por el contrario, cuando se obtiene la corrección de errores materiales o aritméticos, esta produce efectos retroactivos. En estos supuestos, la rectificación se entiende aplicable desde el momento en que se produjo el error en los datos catastrales.

Ello implica que el contribuyente no solo se beneficiará de una reducción en los futuros recibos del IBI, sino que también podrá solicitar la devolución de ingresos indebidos por las cantidades pagadas en exceso en ejercicios anteriores que no hayan prescrito. De este modo, además del ahorro futuro, es posible recuperar parte del impuesto abonado indebidamente en años anteriores.

Consejos a la hora de oponerse a las revisiones de valor catastral

Es esencial revisar regularmente el valor catastral de tu propiedad para garantizar su exactitud y corrección. Cuando la administración realiza una revisión del valor catastral y consideras que es injustificada o incorrecta, conviene hacerlo con rigor, y para ello se recomienda:

• Acceder al catastro inmobiliario y verificar el valor catastral de tu propiedad.
• Comparar los datos catastrales con los datos registrales. En muchos casos, el catastro no refleja adecuadamente los metros cuadrados de las viviendas o no computa correctamente las zonas comunes, lo que puede dar lugar a una sobrevaloración del valor catastral y, por tanto, de los impuestos que derivan de él.
• Comparar este valor con propiedades similares en tu área para identificar posibles sobrevaloraciones. Si encuentras discrepancias o errores en la información, puedes solicitar una modificación catastral para corregirlos y así reducir tanto el valor catastral como el importe del IBI.
• Presentar alegaciones antes de que se apruebe definitivamente la revisión argumentando los motivos por los cuales consideras que el nuevo valor catastral no es correcto. Es importante respaldar tus argumentos con documentación relevante, como tasaciones profesionales o informes técnicos.
• Recurrir la revisión si tus alegaciones no son aceptadas. Este recurso debe fundamentarse en la normativa vigente y es especialmente interesante que se base en los argumentos expuestos en las alegaciones previas, por lo que estas deberán ser realizadas pro un profesional desde el primer momento.

Ahorro fiscal y devolución en otros impuestos gracias a la reducción del valor catastral

Reducir el valor catastral no solo implica un menor importe del IBI, sino que también puede resultar en una disminución de la imputación de rentas inmobiliarias en tu declaración del IRPF.

Además, la obtención de una resolución de subsanación de discrepancias o de rectificación de errores puede tener repercutirte muy positivamente  en otros impuestos:

Impuesto de plusvalía municipal

La fórmula de cálculo del impuesto parte del valor catastral. Por ello, el contribuyente obtendría un ahorro fiscal por la transmisión del inmueble en el futuro, e incluso la devolución del impuesto que se pagó en su día, si no ha prescrito la posibilidad de hacerlo.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)

La subsanación o rectificación tendría consecuencias si la Comunidad Autónoma competente para la liquidación del tributo, utiliza alguno de los métodos de valoración de inmuebles que parten del valor catastral de los mismos. El caso paradigmático es el de las valoraciones realizadas conforme al método del artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, pero también se parte del valor catastral en otros métodos de valoración previstos en dicho precepto.

IRPF

El contribuyente obtendría un ahorro fiscal en la imputación de rentas inmobiliarias, y según los casos, la devolución del impuesto pagado en exceso por este concepto, en los últimos ejercicios.

Por tanto…

Si tenemos en cuenta que el ahorro obtenido puede afectar a varios impuestos relacionados con el valor catastral y que además puede tener efectos retroactivos (devolución de ingresos indebidos por parte de la Administración) en algunos casos, podemos estar hablando de un beneficio económico muy significativo.

Esta reducción puede ser especialmente significativa en fincas o casas grandes, o en edificios con múltiples viviendas, ya que el porcentaje de ahorro económico suele ser proporcional a la superficie y llegar a ser muy elevado.

Por lo tanto, es importante apoyarse en especialistas con experiencia en este tipo de casos que te ayuden a aprovechar estas estrategias legales para optimizar tu situación fiscal y hacer que pagues lo mínimo en impuestos.

Bonificaciones en el IBI

Por otro lado, hay que hablar también de las bonificaciones existentes en el IBI. Más de la mitad de los municipios españoles cuentan con ordenanzas fiscales que aplican bonificaciones en la cuota anual del Impuesto de Bienes Inmuebles. Para saber si puedes acceder a estas bonificaciones, deberás informarte en tu ayuntamiento sobre las condiciones o requisitos que se piden para disfrutar de estas ventajas fiscales.

Las posibles bonificaciones a las que podrías acceder son las siguientes:

1. Bonificación por familia numerosa

Reducción del IBI para viviendas habituales de familias con título oficial de familia numerosa. El porcentaje depende del ayuntamiento y del valor catastral de la vivienda.

2. Bonificación por instalación de energía solar

Descuento para viviendas o edificios que instalan sistemas de aprovechamiento de energía solar (térmica o fotovoltaica) para autoconsumo.

3. Bonificación a viviendas de protección oficial (VPO)

Las viviendas de protección oficial y similares pueden tener una reducción del IBI durante un período determinado tras su calificación como VPO.

4. Bonificación a los mercados municipales

Reducción del impuesto para inmuebles destinados a mercados municipales con el objetivo de apoyar el comercio local.

5. Bonificación a empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria

Se aplica a inmuebles que forman parte de la actividad de estas empresas mientras están en proceso de construcción o promoción y no generan todavía uso definitivo.

6. Bonificación a centros públicos de investigación

Los inmuebles utilizados por centros públicos de investigación pueden beneficiarse de reducciones para fomentar la actividad científica.

7. Bonificación a cooperativas agrarias y de explotación comunitaria de la tierra

Beneficio fiscal para inmuebles rústicos utilizados por cooperativas agrarias o explotaciones colectivas. Está pensado para apoyar el desarrollo del sector agrícola.

8. Bonificación a establecimientos centenarios

Algunos ayuntamientos conceden reducciones a negocios con más de 100 años de actividad por su valor histórico y cultural.

9. Exenciones

Son casos en los que no se paga el IBI, como ciertos bienes públicos, inmuebles de la Iglesia, edificios del Estado, o bienes de interés cultural en determinadas condiciones.

10. Supuestos de no sujeción

Situaciones en las que el inmueble no está sujeto al impuesto desde el inicio, por ejemplo determinados bienes de dominio público destinados a uso público (carreteras, plazas, etc.).

Evitar recargos en el IBI: otra manera de ahorrar costes

Otro punto importante a la hora de optimizar fiscalmente el pago del IBI es evitar el recargo del IBI,  una medida que pueden aplicar los ayuntamientos para incentivar que las viviendas estén ocupadas y evitar la especulación inmobiliaria. Se aplica a inmuebles residenciales que permanecen vacíos sin justificación durante más de dos años y cuyos propietarios tienen cuatro o más viviendas.

Por ejemplo, en Irún desde el 1 de enero de 2024 se aplica un recargo del 150 % sobre la cuota líquida del IBI a viviendas que no se utilicen como residencia habitual ni estén alquiladas o cedidas.

Se consideran viviendas residenciales las registradas como tal en el Catastro, y se presume que son residencia habitual si el propietario o residente está empadronado en ellas.

Para evitar el recargo, se recomienda ocupar la vivienda, alquilarla o cederla, acogerse a programas de vivienda social, revisar posibles exenciones municipales o realizar mejoras que permitan reducir el impuesto.

En conclusión, conocer la normativa local y recibir asesoramiento fiscal puede ayudar a optimizar los costes y evitar este recargo.

Recomendación adicional si quieres pagar menos IBI al vender un inmueble

Conviene tener presente cómo funciona el Impuesto sobre Bienes Inmuebles cuando una persona vende un inmueble, para evitar asumir un coste que en realidad corresponde en parte al comprador.

Cómo funciona el devengo del IBI

El IBI se devenga siempre el 1 de enero de cada año. Esto significa que, para la administración, el obligado al pago es quien figure como propietario del inmueble en esa fecha, aunque la vivienda se venda meses después.

Por ejemplo: si el 1 de enero el propietario es el vendedor, el ayuntamiento le asignará a él todo el recibo del año completo, aunque venda la vivienda en marzo, junio o noviembre.

Repercusión proporcional al comprador

Aunque el ayuntamiento exige el pago al titular a 1 de enero, en las relaciones entre vendedor y comprador sí se puede repartir el impuesto proporcionalmente al tiempo de posesión del inmueble durante ese año.

Esta práctica se basa en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de España, que admite que el vendedor pueda reclamar al comprador la parte proporcional del IBI correspondiente al periodo en que ya es propietario.

Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor. Imagina que la venta del inmueble se hace efectiva el 30 de junio. El vendedor ha sido propietario 6 meses. El comprador será propietario los otros 6 meses. Lo habitual es que cada parte pague el 50 % del IBI de ese año.

Para evitar conflictos, lo recomendable es pactarlo expresamente en la escritura de compraventa firmada ante notario. La cláusula utilizada debe indicar que:

• El vendedor paga el IBI hasta la fecha de transmisión.
• El comprador asume la parte proporcional desde la fecha de compra hasta el 31 de diciembre.

El reparto se puede hacer de dos formas:

• Descontándolo del precio de compraventa en el momento de la firma.
• Pagándolo posteriormente cuando llegue el recibo.

Si el vendedor no acuerda nada con el comprador, tendrá que pagar el IBI completo del año, porque era propietario el 1 de enero. Y esto significa perder la posibilidad de recuperar la parte proporcional, especialmente si luego resulta difícil reclamar al comprador.

Por eso, incluir esta previsión en la escritura evita pagar más de lo que corresponde. Siempre que se venda un inmueble durante el año, pactar expresamente el prorrateo del IBI en la escritura de compraventa para que cada parte asuma el impuesto por el tiempo real de propiedad.